Al firmar el contrato de arrendamiento de local de negocio de tu empresa, debes saber que toda tu relación con el propietario, girará en torno a dos ejes fundamentales: La LAU, y los pactos contenidos en dicho contrato. De ahí la importancia de estar bien asesorado de forma previa. También deberás conocer bien la significación práctica del contrato de arrendamiento de local de negocio a firmar.
Aunque son muchas las cuestiones que pueden surgir haremos un mayor hincapié en cinco de ellas. A nivel general, debes analizarlas en profundidad para evitar posibles conflictos en un futuro.
Antes de comenzar, debemos distinguir entre arrendamiento de local y arrendamiento de industria. En el primero, el objeto del contrato es el arrendamiento de un determinado inmueble. Que a su vez puede llevarse a cabo con o sin mobiliario, maquinaria o utillaje. El arrendamiento de industria es la cesión, a cambio de una renta, de una empresa o negocio en marcha. En este post abordamos el primero de ellos, esto es, el arrendamiento del local.
La duración en el contrato de arrendamiento de local de negocio
Si bien para los arrendamientos de vivienda existe, por ley, un plazo de obligado cumplimiento, para los arrendamientos de local de negocio habrá libertad entre las partes. Es decir, la duración del contrato será la que libremente pacten las partes. De ahí que la elección del plazo sea un asunto trascendental.
Es habitual en este apartado, pactar un plazo mínimo de obligado cumplimiento, para una de las partes. O incluso para una sola de ellas. También es frecuente establecer una indemnización, en caso de incumplimiento de dicho plazo mínimo. No obstante, no es obligatorio ni necesario hacerlo así, y es un arma de negociación muy utilizada por parte del arrendatario.
Lo que sí parece lógico, es que el plazo de duración vaya acorde con la actividad y obras de reforma a realizar. Es decir, no tiene mucho sentido establecer un plazo de un año para una actividad de hostelería, cuando además, es preciso llevar a cabo una reforma en el local, y la adquisición, por parte del arrendatario, de maquinaria específica.
Las garantías: fianza, depósito, aval y la actualización de la renta.
Es unas de las cuestiones más importantes a la hora de negociar un contrato de arrendamiento de local de negocio, junto con la renta y los gastos. De ello, deriva toda la carga económica que tendrá que soportar el arrendatario mientras dure su relación contractual con el propietario del inmueble. La fianza legal, actualmente, es de dos meses de renta. Más allá de esta garantía legal básica, propietario y arrendatario podrán pactar otras garantías adicionales que la refuercen, como puede ser un aval bancario o depósito. Todas estas garantías sirven para garantizar, como su propio nombre indica, el cumplimiento del contrato de arrendamiento.
La actualización de la renta es el otro apartado importante a tener en cuenta, ya que, si el contrato se firma por un plazo de duración largo, y se pacta una actualización consistente en el IPC (incluso más un diferencial), entonces sí podrá llegar a tener este punto una importancia relativa dentro del contrato de arrendamiento. La actualización también puede consistir en una revisión de la renta, opción muy utilizada en contratos de arrendamiento con un largo plazo de duración. Con ello evitamos que la renta quede desfasada, en los supuestos en los que, en el mercado, sube mucho el precio de los locales.
El subarriendo en el contrato de arrendamiento de local de negocio
Entendemos por subarriendo, aquel arrendamiento que lleva a cabo el arrendatario con un tercero. Por tanto, el subarriendo da lugar a una relación jurídica nueva entre arrendatario (nuevo subarrendador) y un tercero (nuevo arrendatario). La relación jurídica derivada del contrato de arrendamiento principal subsiste en todo.
En este apartado se recomienda que los pactos sean lo más claros y expresos posibles. Todo ellos, a fin de evitar problemas en cuanto a la interpretación del contrato de arrendamiento. Esta cesión, puede ser omitida, con lo que sería posible llevar a cabo subarriendo. En este caso, el arrendador (propietario) tendrá derecho a llevar a cabo una subida en la renta, igual al 20%.
La licencia de actividad y los gastos inherentes a la propiedad
Otro aspecto a revisar, frecuentemente controvertido, es la obtención de licencia de actividad por parte del arrendatario o bien la subrogación en la licencia ya existente: cambio de titular.
Los gastos derivados de la propiedad del inmueble son, por ley, a cargo del propietario, si bien es posible repercutirlos al arrendatario en todo o en parte. Es preciso, para ello, establecerlo expresamente en el contrato. De lo contrario los gastos inherentes a la propiedad serán a cargo del propietario.
Aspectos fundamentales dentro de este apartado son: el mantenimiento periódico de las instalaciones contra incendios y disponer de póliza de seguro de responsabilidad civil.
Las reformas y obras del local. La carencia
Otro aspecto frecuentemente negociado en los contratos de arrendamiento de local de negocio es la realización de obras y reformas. Las de mantenimiento y mejora, son las llevadas a cabo por el propietario con el fin de que el arrendatario pueda disfrutar del bien arrendado como es debido. Para ello, lo más habitual es establecer en el contrato una forma o manera de informar sobre la realización de dichas obras o reformas.
En cuanto a las obras llevadas a cabo por parte del arrendatario para la adecuación del local a su actividad, es común la intervención de un técnico. Así, éste valorará si las obras son o no necesarias, y cómo deben llevarse a cabo para que no afecten a la licencia de forma negativa.
En cualquier caso, lo más importante es que el arrendador autorice al arrendatario a efectuar las obras necesarias para la adecuación del local a la actividad de que se trate.
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2 comentarios
Buenas noches, tengo soy arrendador de un negocio de hostelería que incluye todo el mobiliario y maquinaria necesaria para dicha actividad, mi pregunta es.., ¿Hay algún tiempo legal de garantía para el caso de que se averie alguna máquina de las que usa el inquilino para su actividad???
El inquilino lleva ya 10 meses en el negocio, ha tenido que reparar un lavavajillas y pretende que pague yo el arreglo.
Muchas gracias.
Hola, todo dependerá de las obligaciones contraídas en el contrato, los acuerdos y las disposiciones legales. Contacte con nosotros para una correcta gestión de su local de negocio. Le esperamos. Saludos cordiales.