El COVID19 ha supuesto finalmente la aprobación de medidas en relación a los arrendamientos de locales de negocio. Tres semanas después de haber adoptado medidas relativas a los arrendamientos de vivienda, el Gobierno ha aprobado, mediante Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, medidas extraordinarias relativas al pago de las rentas de arrendamiento de uso distinto del de vivienda (locales de negocios) para autónomos y PYMES cuya actividad se ha suspendido, a consecuencia del estado de alarma, o se ha reducido “drásticamente”.
Hasta la entrada en vigor del referido Real Decreto-ley 15/2020, los arrendamientos de locales de negocio debían regirse por el principio de buena fe contractual con el objetivo principal de alcanzar acuerdos a través de la negociación.
El sistema que el Gobierno ha adoptado para los arrendamientos de locales de negocio es similar al que aprobó respecto de los arrendamientos de vivienda. El procedimiento establecido se basa en regular las moratorias en el pago de las rentas mensuales dependiendo de qué tipo de arrendador se trate: “gran tenedor “(con más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2) o no.
¿Qué medidas y en función de qué tipo de arrendador?
1) En el caso de arrendamiento suscrito con un “gran tenedor”
El arrendatario puede solicitar hasta el 23 de mayo de 2020 una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, prorrogable hasta un máximo de cuatro meses.
La renta se aplaza sin intereses ni penalizaciones; y se podrá devolver fraccionada, mes a mes, durante dos años (o el tiempo que reste de contrato, si es inferior a dos años), a contar desde el momento en que finalice el estado de alarma, sin que pueda superar el plazo de cuatro meses.
2) En el caso de arrendamiento suscrito con un propietario que no sea un “gran tenedor”
Si el arrendador no es un “gran tenedor”, el arrendatario puede solicitar hasta el 23 de mayo de 2020, un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta “siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario».
En estos casos, las partes pueden acordar disponer libremente de la fianza, y destinar la misma al pago total o parcial de alguna o algunas rentas mensuales y se concede un plazo de un año desde la celebración del acuerdo (o en el plazo que reste de vigencia del contrato, si fuera inferior a un año) para que el arrendatario reponga el importe de la fianza.
¿Quién puede beneficiarse de estas medidas, en los arrendamientos de locales de negocio?
Pueden beneficiarse:
- Autónomo afiliado y en situación de alta en el momento de la declaración del estado de alarma (el 14 de marzo de 2020), en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA. La actividad debe haber quedado suspendida a consecuencia del estado de alarma o por órdenes dictadas por Autoridad competente, o en caso contrario, debe acreditarse una reducción de la facturación del mes previo a la moratoria, en, al menos, un 75% en relación a la facturación media mensual del trimestre al que pertenece el mismo mes del año anterior.
- PYMES: Los mismos criterios de suspensión de actividad o reducción del 75% en la facturación, se aplican si se trata de un local afecto a la actividad económica. Cumplir los requisitos establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital.
Según estemos ante reducción o suspensión de la actividad, los arrendatarios deberán acreditar lo siguiente:
La reducción de facturación deberá acreditarse inicialmente mediante presentación de una declaración responsable del arrendatario, quien deberá mostrar sus libros de contabilidad al arrendador si este lo requiere. La suspensión de la actividad deberá acreditarse mediante certificado de la Administración tributaria o del órgano competente en la Comunidad Autónoma sobre la base de la declaración formulada por el arrendatario.
Tanto la redacción del Real Decreto-ley 15/2020, como los requisitos exigidos en el mismo, pueden suscitar serias dudas por parte del arrendador como del arrendatario, y pueden dar lugar a interpretaciones dispares. Es más, ha de tenerse mucha cautela a la hora de solicitar la aplicación de las medidas, teniendo en cuenta que el propio Real Decreto-ley 15/2020, establece que los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, sin reunir los requisitos establecidos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales.
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