La última reforma de la legislación arrendaticia que se ha realizado a través del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, no ha tenido incidencia respecto del arrendamiento de uso distinto de vivienda. Respecto al plazo de duración del contrato de arrendamiento, continúa siendo la libertad de pactos entre las partes la que lo determina.

Es decir, podemos arrendar un local para nuestro negocio por el plazo que consensuemos con el arrendador. Es importante fijar un plazo ya que si no se aplicará supletoriamente el Código Civil. Y, más concretamente su artículo 1581. Por el cual se atiende a la periodicidad del pago de la renta, de tal suerte que si esta se fija anual el arrendamiento se entiende hecho por años, por meses cuando sea mensual, por días cuando sea diario.

La llegada del plazo del vencimiento fijado contractualmente supone la resolución del contrato, sin necesidad de un preaviso. Pero, al igual que en el plazo, se aplica supletoriamente el Código Civil y si el arrendatario sigue en su disfrute del inmueble durante 15 días, consintiéndolo así el arrendador, entra en juego la tácita reconducción.

Es decir, el arrendatario tendrá derecho a continuar con el arrendamiento por el plazo de un año más, un mes más, o un día más. Según el plazo fijado, de conformidad con el artículo 1.566.

No obstante, el arrendador, llegado el plazo de vencimiento puede iniciar un procedimiento de desahucio contra el arrendatario, sin requerimiento previo, según establece el artículo 1569.1ª del Código Civil.

 

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¿Qué ocurre con el negocio que desarrollo en el local si vence mi contrato de arrendamiento?

 

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no se ha modificado. Y se sigue manteniendo el derecho que tiene el arrendatario, cuando está desarrollando una actividad comercial de venta al público en el local arrendado, a percibir una indemnización si el contrato de arrendamiento finaliza por expiración del plazo.

Pero se exigen una serie de requisitos:

  • El arrendatario no puede haber renunciado expresamente a esta indemnización en el contrato.
  • La actividad comercial de venta al público debe realizarse en los cinco últimos años de plazo del contrato.
  • Sólo es exigible cuando el contrato se resuelve por expiración del plazo y sin posibilidad de continuación en el arrendamiento.
  • El arrendatario, cuatro meses antes de la finalización del contrato, debe comunicar fehacientemente al arrendador su voluntad de renovar el contrato como mínimo por otros cinco años y fijando una renta de mercado.

 

¿Cómo se fija esta indemnización? 

La ley diferencia dos supuestos:

  • Si el arrendatario iniciara, en un plazo de 6 meses desde la finalización del contrato, una actividad comercial igual en otro local del municipio, la indemnización incluirá todos los gastos consecuencia del traslado. Así como los perjuicios causados por la pérdida la clientela. Calculando todo ello en atención a los 6 primeros meses de la nueva actividad.
  • Si, en ese plazo de 6 meses desde la finalización del contrato, el arrendatario no iniciara otra actividad o fuera distinta. Y el propietario o un tercero ejerciera en el local la misma actividad u otra afín, la indemnización consistirá en una mensualidad por año de duración del contrato hasta un máximo de 18 mensualidades. El fin es evitar que el arrendador o un tercero saquen un rendimiento económico de la actividad que el arrendatario estaba desarrollando. Debiendo compensar así la situación de éste.

 

En la mayoría de los supuestos, en el local arrendado el profesional tendrá establecido su domicilio fiscal. Al ser aquí donde desarrolla su actividad. Pero, ¿qué ocurre si tengo que alquilar otro local?.

Ha de decirse que la fijación o el cambio del domicilio fiscal no es una cuestión baladí ni vacía de contenido. Ya que, a todos los efectos fiscales, la Agencia Tributaria tomará ese lugar como el lugar de desarrollo de la actividad. Y, ello es importante porque la aplicación de la normativa se realizará atendiendo a esta localización.

Pero, su modificación no es complicada. Se puede realizar con un sencillo trámite consistente en la cumplimentación del modelo 036 en la Agencia Tributaria. Y, esto no afecta en nada al domicilio social establecido para la persona jurídica titular de la actividad. Ambos domicilios pueden no coincidir. Figurando en el CIF el domicilio social y el fiscal, sin que ello tenga ninguna consecuencia.

 

La solución más rápida, económica y eficaz es acudir a un profesional conocedor de los aspectos jurídicos y administrativos para el ejercicio de una actividad comercial en un local arrendado

 

En el Bufete Pérez Ocaña (bufete de abogados en Madrid) evaluamos, no solo la trascendencia jurídica de estos supuestos sino también las consecuencias prácticas que implican.

Muchos de los contratos de arrendamiento de local de negocio tienen como fin el ejercicio de una actividad comercial que constituye los únicos ingresos de una unidad familiar. Que desaparezca la posibilidad de continuar con el negocio, implica en, la mayoría de los supuestos, un descalabro económico para una familia. Por eso, antes de tomar decisiones respecto de su alquiler, siempre debe de acudir a un asesor legal que valore la situación y te dé todas las opciones posibles.

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